Changement d’usage à Marseille : règles 2026 pour la LCD

Marseille a adopté un règlement de changement d’usage parmi les plus stricts de France. Depuis le 29 avril 2025, la compensation est obligatoire dès le premier bien pour toutes les résidences secondaires. Le taux de refus des demandes dépasse 80 %. Pour une conciergerie active à Marseille, la vérification préalable de la conformité de chaque bien est une précaution non négociable.

Le régime applicable à Marseille

Marseille est soumise à l’article L. 631-7 du CCH. Le règlement municipal a été adopté le 27 février 2025 et est applicable depuis le 29 avril 2025.

Le régime est celui de l’autorisation avec compensation. La particularité marseillaise : la compensation est exigée dès le premier bien pour les résidences secondaires. Il n’existe pas de régime dérogatoire pour les premières demandes ou les petites surfaces, contrairement à Lyon.

Pour les résidences principales, le plafond de 90 nuitées par an s’applique, conformément à une délibération municipale.

Les zones concernées

Le règlement marseillais s’applique à l’ensemble du territoire de la commune, qui appartient à la métropole Aix-Marseille-Provence (AMP). La Métropole AMP a adopté son propre règlement le même jour (27 février 2025), cohérent avec celui de la Ville.

Marseille comptait environ 6 220 unités non conformes au moment de l’entrée en vigueur du règlement. Ces logements doivent régulariser leur situation ou cesser leur activité.

La règle de compensation locale

Le principe

La compensation est exigée dès la première demande pour toute résidence secondaire souhaitant être exploitée en meublé de tourisme. Le ratio est de 1:1 : la surface créée en logement doit être au moins égale à la surface soustraite au parc résidentiel.

Les critères de qualité

La règle marseillaise introduit une exigence de qualité équivalente : le bien de compensation doit présenter une surface et une qualité comparables au logement transformé. Le DPE du bien de compensation doit être compris entre A et E. Un local mal isolé (F ou G) ne peut pas servir de compensation.

Cette exigence de qualité rend la recherche d’un bien de compensation plus difficile dans les quartiers anciens, où le parc de locaux commerciaux est souvent vétuste.

Procédure et délais

Les demandes d’autorisation de changement d’usage se déposent auprès de la mairie de Marseille, service dédié.

Contact officiel : autorisationchangementusage@marseille.fr

Étapes pratiques :

Vérifier si le bien est une résidence principale (plafond nuitées) ou secondaire (changement d’usage requis).
Identifier un bien de compensation : surface et qualité équivalentes, DPE A-E.
Constituer le dossier complet (identité, description du bien, justificatifs de propriété, description du bien de compensation, DPE).
Déposer le dossier par voie électronique à l’adresse dédiée.
Instruction : délai variable selon le volume de dossiers en cours.
En cas d’accord, obtenir l’arrêté d’autorisation.

Sanctions :

100 000 euros par local pour transformation illégale.
10 000 euros pour dépassement du plafond de nuitées sur résidence principale.

Contrôles actifs

La Ville de Marseille a activé une brigade de contrôle depuis l’adoption du règlement. Les actions menées incluent :

Vérification des annonces sur les plateformes de réservation.
Retrait des boîtes à clés installées sur les espaces publics (façades, colonnes, grilles).
Signalements traités via les données transmises par les plateformes.

Cas concrets

Cas 1 : appartement en résidence secondaire dans le 13e arrondissement

Propriétaire d’un appartement de 70 m², DPE C. Il doit compenser 70 m² avec un bien de qualité équivalente et DPE A-E dans Marseille. Le coût de la compensation dépend du marché local.

Cas 2 : logement non conforme avant le 29 avril 2025

Un propriétaire exploitait son bien sans autorisation avant l’entrée en vigueur du règlement. Il fait partie des 6 220 unités non conformes estimées. Il doit régulariser sa situation en déposant une demande d’autorisation ou cesser son activité.

Cas 3 : résidence principale dans le 6e arrondissement

Pas de changement d’usage requis. Le plafond de 90 nuitées s’applique. La conciergerie paramètre le blocage dans son PMS.

Ce que doit vérifier la conciergerie avant un mandat à Marseille

Statut du bien. Résidence principale ou secondaire ? Sans cette qualification, le régime applicable reste incertain.

Autorisation de changement d’usage. Pour toute résidence secondaire, exiger la production de l’arrêté d’autorisation délivré par la Ville. Sans ce document, refuser le mandat.

DPE. Classe G exclue depuis janvier 2025 (en zone soumise au changement d’usage). Classe F exclue en 2028.

Boîte à clés. Si une boîte à clés est prévue dans l’espace public, vérifier la légalité de son installation et privilégier une solution en espace privatif.

Numéro d’enregistrement. Declaloc.fr, obligatoire sur chaque annonce.

Plafond de nuitées. 90 nuitées pour les résidences principales : paramétrer le blocage dans le PMS.

Pour aller plus loin :

Changement d'usage à Marseille : règles 2026 pour la LCD